Jedan od čestih načina ubacivanja nelegalno stečenog novca u legalne tokove je – kroz sektor nekretnina. Pranje novca tu se veoma često odigrava kroz nelegalnu gradnju, gde se ne proverava poreklo novca koji se ulaže i koristi za gradnju nelegalnih objekata, ukazuje se, između ostalog, u izveštaju “Nacionalna procena rizika – procena rizika od pranja novca“.

Tokom 2024. godine vlasnika je promenilo 126.787 stanova, kuća, poslovnih prostora, poljoprivrednog i građevinskog zemljišta, ali i garaža i vikendica, u ukupnoj vrednosti od 7,4 milijarde evra. Najveći deo plaćen je – gotovinom. Tek svaka deseta nepokretnost kupljena je na kredit, pokazuju zvanično dostupni podaci Republičkog geodetskog zavoda, piše N1.

Kod stanova je situacija nešto bolja u korist kredita – u 2024. godini 22 odsto stanova u Republici Srbiji je plaćeno iz stambenih zajmova, što znači da je 78 odsto prodatih stanova prošle godine – plaćeno kešom.

Činjenica je da postoji i veliki broj transakcija van regulisanog sistema tržišta nepokretnosti.

Naime, prema drugom izveštaju RGZ, koji se odnosi na promet sa delimično regulisanog tržišta, ukazuje se da, prema podacima za prvu polovinu 2024, postoji oko 4,97 miliona objekata upisanih u katastar, ali je utvrđeno da postoji još 4,78 miliona objekata koji nisu upisani u katastar nepokretnosti – veliki deo njih, čak 2,1 milion objekata, nezakonito su izgrađeni pa su još u procesu ozakonjenja.

I ovakve nepokretnosti često su predmet kupoprodaja, ali se one plaćaju isključivo – gotovinom.

A gde je keš, tu je i opasnost od zloupotreba.

Tako je, prema podacima iz izveštaja Nacionalna procena rizika od pranja novca, sektor nekretnina procenjen najvišim rizikom od pranja novca od 2018. godine.

Isto stoji i u proceni rizika za 2024. godinu.

„Značajan promet gotovine, ulaganja prljavog novca i njegova integracija, kao i razmere aktivnosti povezane sa sektorom nekretnina utiču da on godinama ne gubi na atraktivnosti kada se radi o pranju novca“, navodi se u izveštaju koji je Uprava za sprečavanje pranja novca objavila u novembru 2024.

Ocenu visokog rizika, kada je reč o pranju novca, „dobili“ su i posrednici u prometu i zakupu nepokretnosti i javni beležnici, koji su neposredno povezani sa sektorom nekretnina.

„Procena rizika od pranja novca u sektoru nekretnina ukazala je na rastuću pretnju u sektoru nekretnina koja se odnosi na posebnu kategoriju subjekata, koji nemaju status privrednih subjekata – fizička lica – investitori. Ova lica, prema analizi Poreske uprave, ako nisu registrovana u sistemu PDV, odnosno nisu prijavila građevinsku delatnost u Agenciji za privredne registre, najčešće nastoje da izbegnu plaćanje poreza“, ističe se u ovoj analizi objavljenoj krajem 2024. na sajtu Uprave za sprečavanje pranja novca.

Radi se o osobama koje, nakon izgradnje objekta, prodaju stambeni ili poslovni prostor, a novac od prodaje ne prijavljuju poreskim organima, već zadržavaju za sebe, bez plaćanja javnih prihoda, objašnjava se u izveštaju.

Rizik od pranja novca kroz nefinansijski sektor je u delatnosti nekretnina, posebno kada se uzme u obzir to da se u Srbiji brojna fizička lica u sistemu PDV pojavljuju kao investitori i zatim prodavci novosagrađenih nekretnina.

Broj takvih fizičkih lica koja su predavala PDV prijavu je u stalnom porastu iz godine u godinu.

Značajan rast prometa

„U periodu od 2019. do 2023. godine kod fizičkih lica – investitora u izgradnju stambenih i nestambenih zgrada je primetan rast prometa. Promet ostvaren u 2023. godini veći je od prometa u 2019. godini za 46,94 odsto“, navodi se u izveštaju.

Delatnost gradnje nekretnina nosi povećan rizik od pranja novca jer se plaćanje građevinskog materijala, kako se ističe – može obavljati u gotovini.

„Ono što takođe povećava rizik je nedovoljna zakonska regulisanost ovog sektora. Tačnije Zakon o PDV je omogućio fizičkim licima – investitorima da se registruju za PDV sistem, a da pri tome ne moraju da budu registrovani kao poreski obveznici – preduzetnici“, objašnjavaju autori.

Dakle, fizička lica u sistemu PDV se ne registruju u APR niti drugoj nadležnoj organizaciji, već podnose prijavu za evidentiranje u sistem PDV Poreskoj upravi, u skladu sa Zakonom o PDV.

„Ova lica nemaju obavezu podnošenja finansijskih izveštaja niti otvaranja poslovnog računa. Sve transakcije koje se odnose na gradnju objekta (nabavka proizvoda i usluga, kao i prometi od prodaje) evidentiraju se na privatnim tekućim računima tih fizičkih lica. Poreska uprava raspolaže samo podacima koji su iskazani u PDV i POPDV prijavama, što otežava prepoznavanje rizičnih obveznika zbog nedostatka podataka o poslovanju. Takođe, do maja meseca 2022. godine fizička lica u sistemu PDV nisu bila u obavezi evidentiranja prometa preko fiskalnih kasa. Uvođenjem elektronske fiskalizacije u Srbiju postoji obaveza evidentiranja fizičkih lica u sistemu PDV u sistem eFiskalizacije. Imajući sve navedeno u vidu neophodno je sprovesti sveobuhvatnu analizu pravnog okvira, načina i uslova poslovanja, nadzora i kontrole poslovanja za fizička lica – investitore i uvesti obavezu za fizička lica koja su u sistemu PDV-a i koja se bave izgradnjom građevinskih objekata-investitori, da otvore namenski račun i svoje poslovanje obavljaju preko tog računa. Pored toga, neophodno je definisati aktivnosti institucija u skladu sa sprovedenom analizom“.

Tri pravca: gradnja objekata, promet nepokretnosti i gradnja bez dozvole

Pod sektorom nekretnina u izveštaju su razmatrana tri segmenta i to: investiranje u izgradnju objekata (građevina), promet nepokretnosti i gradnja objekata bez građevinske dozvole.

Ažurirane analize ukazuju da se stepen pretnje ne smanjuje, odnosno da lica iz kriminalne sredine i dalje biraju sektor nekretnina za integraciju prljavog novca, ističe se u izveštaju.

Nekretnine, među kojima dominiraju stanovi, većim delom se kupuju i grade za gotovinu, dok se, kako se navodi – „tipološki najučestalije pojavljuje pranje novca bez predikatnog krivičnog dela“.

Inače, prema Zakonu o potvrđivanju Konvencije UN protiv transnacionalnog organizovanog kriminala, „predikatno krivično delo“ označava bilo koje krivično delo čijim izvršenjem je ostvarena dobit koja se zatim kroz „pranje novca“ ubacuje u legalne tokove.

„Kao veliki rizik od pranja novca identifikovana je nelegalna gradnja i posebno ukazano da se kod krivičnog dela ‘građenje bez građevinske dozvole’ (iz člana 219a Krivičnog zakonika), jer se ne proverava poreklo novca koji se ulaže i koristi za gradnju nelegalnih objekata“, ističe se u izveštaju.

Tipičan primer pranja novca je, kako se navodi, ulaganje velike količine gotovine od strane fizičkog lica-investitora u gradnju nepokretnosti, a zatim prodaja tako sagrađene nepokretnosti i prikrivanje nelegalnog porekla novca uloženog u gradnju.

„Tržišno učešće sektora građevinarstva, čiji su deo i investitori u sektoru nekretnina je u stalnom rastu, u proseku 18 odsto godišnje. Na veću izloženost investitora pranju novca utiče i nedovoljna zakonska regulisanost ovog sektora. Naime, fizička lica investitori se registruju u PDV sistemu, a da pri tome nisu registrovani kao preduzetnici jer se ne registruju kod nadležnog registratora, već podnose prijavu za evidentiranje u sistem PDV Poreskoj upravi, u skladu sa Zakonom o PDV. Takođe, nemaju obavezu podnošenja finansijskih izveštaja niti otvaranja poslovnog računa, a imaju mogućnost plaćanja građevinskog materijala u gotovini. Investitori u sektoru nekretnina nisu obveznici po Zakonu o sprečavanju pranja novca…“, stoji u izveštaju.

Na njih se, dodaje se, odnosi član 46 Zakona, koji ograničava gotovinsko plaćanje u iznosu od 10.000 evra ili više u dinarskoj protivvrednosti čiju primenu kontroliše Tržišna inspekcija koja je u periodu od 2021. do 2023. godine utvrdila u 18 slučajeva kršenje odredbe u vezi sa gotovinskim poslovanjem.

Na osnovu podataka tužilaštva i sudova utvrđeno je, navodi se, da je u predmetima u kojima je pokrenut istražni postupak u ovom sektoru ukupno uložen novac u iznosu od 48.205.384 evra od čega od strane organizovanih kriminalnih grupa ukupan iznos od 2.768.379 evra.

A, na osnovu analize pravnosnažno okončanih postupaka utvrđeno je da najčešće poreklo novca koji se integriše u sektor nepokretnosti iz kriminalnih delatnosti povezanih sa trgovinom automobilima.

„Novac iz nelegalne trgovine automobilima ulaže se u kupovinu nepokretnosti u ukupnom iznosu od 4.704.100 evra, dok je najčešće predikatno krivično delo u sektoru nepokretnosti krivično delo iz člana 136 Zakona o bankama („Ko se bez dozvole za rad Narodne banke Srbije bavi davanjem kredita i izdavanjem platnih kartica a za to nije ovlašćen zakonom kazniće se za krivično delo kaznom zatvora od tri meseca do pet godina“)i zelenašenje iz člana 217 Krivičnog zakonika“, navodi se u izveštaju.

Preko notara „oprano“ 1,9 miliona evra

U analiziranom periodu (od 1. januara 2021. do 31. decembra 2023. godine) od 648 lica protiv kojih je pokrenuta istraga zbog krivičnog dela pranje novca, sektor javnih beležnika je korišćen od strane 40 lica, navodi se u izveštaju.

Analizom pravnosnažno okončanih krivičnih postupaka, utvrđeno je da nijedan javni beležnik nije osuđen zbog krivičnog dela pranje novca.

Međutim, navodi se, utvrđeno je da je sektor javnih beležnika kao obveznik po Zakonu o sprečavanju pranja novca i finansiranja terorizma, korišćen u postupku integracije prljavog novca u sektor nekretnina ili kupovinu vozila, kroz ugovore koje solemniziraju i overavaju javni beležnici.

„Tako je javnobeležnički sektor korišćen od strane ukupno osuđenih 17 lica, a iznos opranog novca je 1.888.871 evra. Imajući u vidu ulogu koju imaju u sektoru nekretnina nikako se ne sme zanemariti mogućnost javnih beležnika da blagovremeno uoče i upozore na sumnjive okolnosti“, ukazuje se u izveštaju.

Analizirajući pokrenute postupke zbog krivičnog dela pranje novca utvrđeno je da su pored overe ugovora o kupoprodaji nepokretnosti kod javnih beležnika, overavani i ugovori o zajmu, ugovori kojima se prenosilo pravo svojine sa zajmoprimca na zajmodavca na nepokretnostima ukoliko zajmodavac ne vrati zajam, a bilo je i slučajeva da je od strane istog javnog beležnika vršena overa većeg broja ovakvih ugovora kod kojih se jedno isto lice javlja u ulozi zajmodavca. Od strane javnih beležnika ni za jedan od pokrenutih krivičnih postupaka zbog krivičnog dela pranje novca, za koji je korišćen sektor javnih beležnika, nije podnet izveštaj o sumnjivim aktivnostima.

Sektor posrednika u prometu nepokretnosti

U analiziranom periodu, kako se navodi – nisu evidentirani predmeti koji su formirani povodom krivičnog dela pranje novca u kojima su okrivljena lica koristila sektor posrednika u prometu nepokretnosti.

„Ne može se zaključiti da su posrednici imali aktivnu ulogu u predmetima pranja novca i da su bili svesni eventualne povezanosti sa licima iz kriminalne sredine, ali imajući u vidu njihovu pre svega pasivnu ulogu u sistemu za sprečavanje pranja novca ne može se isključiti ni mogućnost da su bili povezani sa licima koja se bave kriminalnim aktivnostima ili makar da nisu u dovoljnoj meri svesni značaja svoje uloge kao obveznika u ovom sistemu“, navodi se, između ostalog, u izveštaju.

Poreska uprava takođe je obavila 23.937 kontrola koje su za predmet imale pravilnost obračunavanja javnih prihoda. U 56 odsto utvrđene su nepravilnosti i podneti su zahtevi za pokretanje prekršajnog postupka.

Od fizičkih lica koja se bave izgradnjom stambenih i nestambenih zgrada, a nalaze se u sistemu PDV godišnje se u proseku privremeno oduzima oko 10 odsto izdatih PIB-ova.

Procenat privremeno oduzetih PIB-ova kod drugih delatnosti upola je niža i kreće se oko pet odsto.

„Svi analizirani podaci jasno ukazuju da izvršioci krivičnih dela smatraju da je najpouzdanije da prljavi novac investiraju u kupovinu nekretnina ili izgradnju nepokretnosti kako bi novac legalizovali i osigurali da novac ne izgubi na vrednosti ili ne bude predmet nekog od postupaka za utvrđivanje njegovog porekla“, navodi se u izveštaju.